住宅ローンの残債があっても家を売る方法

マイホームはとても高い買い物ですから、購入にあたっては住宅ローンを利用する人が多いですね。

ローンを完済していれば問題ないのですが、完済前に家を売らなければならない事情ができてしまった場合、そのままでは売ることができないので工夫が必要になります。

この章では住宅ローンが残っていても家を売る方法について解説します。

ローンがあるとなぜ売れないのか?

住宅ローンは銀行など金融機関との契約ですから、それに従って対象となっている不動産に抵当権という担保がつけられている状態です。

そのような物件を購入した後にもし旧所有者がローンの返済を滞らせると、抵当権の対象となっている不動産は差し押さえられてしまうため、抵当権が付いたままの状態で市場に出してもリスクが高すぎて誰も買ってくれません。

従って、家を売る前にはローンを完済して抵当権を外すことが必要になるわけです。

ローンの残債が少額であれば自己資金を投入することも検討できますが、大抵はまだ多くの残債があるケースが多いので、完済資金を用意するのが難しいこともよくあります。

その場合でも、家の売却代金から完済資金を捻出できますから諦める必要はありません。

売却代金と残ローンを相殺する

例えば、ローンの残高が500万円あり、自己資金がほとんど用意できなかった場合、家や土地の売却代金から500万円を返済に充てることでローンを完済することができます。

上の項で、ローンの完済は家を売る「前」と説明しましたが、売却代金を用いて完済する場合はその必要はありません

ローン付きの不動産を売却する場合、売却を仲介してくれる不動産業者が首尾よく動いて関係各所と連携してくれるので、売却と同時にローンの完済ができるようになります。

契約上もローン付きの物件であることから工夫が必要になりますが、こちらも不動産業者が万事準備を整えてくれます。

具体的な流れを次の項で見てみましょう。

ローン付き物件を売却する流れ

残ローンがあり、まだ抵当権が付着したままの物件は購入希望者もそのままでは買ってくれませんから、売買契約では抵当権が外れることが条件の一つになります。

しかし買い手は抵当権が外れるまでは購入代金を支払いたくありませんので、売り手には売却代金が入ってきません。

つまりはローン返済もできないということですから、そのままでは話が進みませんね。

そこで、物件の買い手と売り手、そして銀行のローン担当者、不動産業者と提携している司法書士などがそれぞれ申し合わせて、物件の代金が支払われると同時にローンの決済ができるように段取りを組みます。

個別のケースでは諸事情により以下とは異なるスキームで事が進む場合もありますが、基本的には以下のような流れで売買取引とローンの決済がシンクロしながら進むことになります。

1.物件の売買契約に従って買い手から売り手に代金を交付する

「もし抵当権が解除されなかったら売買契約は白紙に戻す」という契約上の工夫を施すことで、まだ抵当権が解除されていなくても買い手はリスクを抑えて売り手に購入代金を交付することができるようになります。

2.金融機関が売り手の口座から即時にローン残額の決済を行う

買い手から交付された購入代金(売り手からすれば売却代金)はローンを提供した銀行側の担当者によってすぐさま引き落とされ、ローンの決済がなされます。

ローンが完済されたわけですから、これで抵当権を外すことができるようになります。

3.抵当権抹消登記を行う

銀行は抵当権の解除に必要な書類群を売り手に交付しますが、実際に法務局で抵当権を解除する登記手続きを行うには手間がかかるので、通常は不動産業者と提携した司法書士がこれを受けとり、法務局で解除の手続きを行います。

また同時に、売り手から買い手に所有権を移すための「所有権移転登記」を行います。

司法書士の報酬も含めて、抵当権の解除に係る費用は通常売り手が負担します。

所有権移転登記の費用については買い手が負担することが割と多いですが、実際はケースバイケースで当事者の力関係やそれまでの条件交渉などによって負担者は変わります。

買い手負担、売り手負担、あるいは折半などの形であらかじめ合意しておき、契約に盛り込んでおくことになります。

売却予想額の事前把握が何より大事!

物件の売却代金からローンの完済費用を捻出して売買取引を成功させるには、その物件がいくらで売れるのかという予想額を先に見積もっておくことが何よりも大切です

市場でどのくらいで売れるのかという予想ができなければ、ローンの完済費用を捻出できるかどうかも分かりませんからね。

実際には売却代金から税金や不動産業者の手数料なども捻出しなければならないので、事前の見積もりはかなり念を入れておく必要があります。

計算の結果、もしローン完済費用を捻出できないようであれば売却は失敗に終わりますから別の手段を考える必要がでてきます。

信頼できる不動産業者に的確な査定をしてもらうことが何よりも重要になってくるのがお分かりいただけると思います。

まとめ

今回は住宅ローンが残っていても家を売る方法について解説してきました。

ローンが残っていても、売却代金からローンの完済費用を捻出して抵当権を解除し売却することは可能ですので、自己資金を用意できなくても諦める必要はありません。

ただしローン付き物件の売却を成功させるには関係者をまとめて的確な段取りを組まなければなりませんし、売却代金から完済費用を賄えるかどうかの事前の試算が何よりも重要になります。

実際に買い手を見つけて売却を成功させるにはある程度の期間が必要ですので、売りたい物件がある地域の不動産取り引きに明るい業者に早めに相談してみましょう。

匿名での問合せに対する回答や無料相談は行っておりません。 お名前・電話番号をお願いいたします。

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別木【山形不動産売却研究所】主任研究員

投稿者プロフィール

関東在住。行政書士、ファイナンシャルプランナー(正規認定AFP)としての実務経験があります。

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