土地は上手に活用することができれば様々な用途で活躍してくれますが、個人の方ではどうしてもダイナミックな活用は難しく、そのまま放置されるケースも多いです。

土地は持っているだけでも税金がかかってしまうので、特段の理由が無ければ売ってしまうのが一番シンプルで安全と言えます。

ほとんどのケースでは不動産業者の助力を得て買い手を探すことになりますが、業者との間で結ぶ契約についてよく知っておかないと有利な売却ができません。

今回はパートナーとなる不動産業者と結ぶ媒介契約について解説します。

契約の種類は三つ！何故三つもあるの？

不動産の売却を目的として不動産業者と結ぶ契約を「媒介契約」といいますが、この契約には①「専属専任媒介契約」②「専任媒介契約」③「一般媒介契約」という３タイプの種類があります。

なぜ３つもあるのかというと、売却成功までに売り手がどのような道筋で事を進めたいのか自由に決めることができるようにするためです。

基本的に、自由で柔軟な売り方を好むなら③を、それよりも売却成功の確実性を重視するなら①か②を選択することになります。

次の項から一つずつ見ていきましょう。

専属専任媒介契約とはどういう契約？

売却成功の確実性を重視するならばこの契約タイプが第一選択肢となります。

ただし、自由度よりも確実性を求める分、契約当事者となる売り手及び不動産業者は契約から強い拘束を受けることになります。

以下に両者の拘束事項を見ていきます。

売り手に対する拘束事項

①仲介を依頼できるのは特定の一社のみ
②売り手自らが買い手を探して売買取引をする（「自己発見取引」といいます）は禁止

不動産業者に対する拘束事項

①媒介契約締結から５日以内に指定流通機構「レインズ」（業界専用のネット広告のようなものです）に物件を登録する義務がある
②一週間に一回以上、依頼者に業務の処理状況を報告しなければならない

売り手は複数業者を競わせるために他社に重ねて依頼することはできず、知り合いなどに買い手候補がいても自分で取引を進めることができません。

その代りに不動産業者は売却に成功すれば他社に手数料報酬を持っていかれる心配がないので、本腰を入れて宣伝広告や集客に取り組むことができ、これが売却成功の確実性を高めることにつながります。

専任媒介契約とはどういう契約？

このタイプの契約では、売り手は自己発見取引が可能です。

以下で当事者の拘束事項を見てみます。

売り手に対する拘束事項

①特定の一社にしか依頼できない

業者に対する拘束事項

①媒介契約から７日以内にレインズに物件を登録する義務がある
②二週間に一回以上、売り手に業務処理状況を報告しなければならない

上記を見ると専属専任媒介契約よりも拘束事項が緩くなっていますね。

売り手は友人や知り合いなど自分で買い手を探すことができるようになりますが、売り手が自分で買い手を見つけ取引してしまうと業者の方は頑張って宣伝したとしても手数料報酬を得られないということになり、不確実性が増す分、業者のやる気を下げてしまうというデメリットもあります。

一般媒介契約とは？

このタイプは自由度を重視する為当事者をほとんど拘束しません。

売り手は自己発見取引もできますし、複数社に依頼することも可能です。

業者側もレインズへの登録義務は無く、売り手への報告義務もありません。

売り手からすると複数社に依頼することで販売チャンネルを増やすことができ一見有利に見えますが、業者からすると自分たちが頑張って労力を投入しても他社が先駆けて買い手を見つければ手数料報酬を得られなくなります。

そのため業者側のやる気を引き出しにくく、売却成功の確実性は相当下がるというデメリットを抱えます。

そのため一般媒介契約はあまり利用されません。

契約期間と更新について

各媒介契約の契約期間についても一定の制限があります。

専属専任媒介契約、及び専任媒介契約については３か月以内の契約期間としなければならないと決められています。

一般媒介契約は法的な規制はないものの、上にならって３か月以内の契約とすることが多いです。

そのため、まずは「３か月」という期間が対象不動産を売るための必要期間となります。

しかし市場に買い手を見つけることはタイミングも絡むため、必ずその期間に買い手が見つかるとは限りません。

見つからなかった場合は同じ業者で契約を更新することもできますし、期間満了後に他社に乗り換えることもできます。

契約途中での契約解除も可能ではありますが、それまで宣伝広告にかけた実費を請求される可能性があります。

基本的に契約解除そのものに対する解約金などはかかりませんが、例えば売り手が禁止されている自己発見取引をした、業者がレインズへの登録義務を怠ったなどの契約違反があった場合には違約金や損害賠償が発生することもあります。

まとめ

今回は土地などの不動産を売るにあたり、仲介してくれる不動産業者と結ぶ媒介契約について見てきました。

その契約には３つのタイプがあり、売り手がどのように売却を進めたいかによって自由度や確実性を勘案して決めていくことになります。

実際の現場では不動産業者のやる気を引き出さなければならないことから専属専任媒介契約あるいは専任媒介契約が利用されることがほとんどです。

信用できる業者であればこの二つで進めるのが基本ですので、売り手と業者それぞれどんな縛りや責任があるのかを理解しておくようにしましょう。