実家を売ったら税金が発生する!?どのくらいかかるのか?

不動産を売った場合、その売却代金は「不動産譲渡所得」として課税対象にされることがあります。

この章では、不動産譲渡所得の基本的な仕組みと特例による減税措置について解説します。

不動産譲渡所得とは?

不動産を処分して得られる利益は「不動産譲渡所得」として扱われ、所得税の一種として課税対象になります。

お給料などと違って、この税目は「申告分離課税」として、他の所得とは切り離して単独で計算しなければなりません。

そして利益が出ていれば確定申告をして不動産譲渡所得税を納税することになります。

分かりづらいのがその利益の算出です。

買い手が支払う代金がそのまま利益になるのではなく、そこから一定の必要経費を減算して、なお残った額が利益となります。

次の項で計算式を見てみましょう。

不動産譲渡所得税の計算式

まず計算式としては以下のようになります。

「譲渡所得金額×税率」

ごくシンプルですが、左側の「譲渡所得金額」を分解すると以下のようになります。

「譲渡所得金額=売却金額-(取得費)+(譲渡費用)」

売却金額は買い手が支払う代金ですが、そこから「取得費」と「譲渡費用」という経費を控除できるので、その分利益を圧縮し税負担を下げることができます。

上記の計算式に当てはめて「譲渡所得金額」が0以下であれば確定申告は不要です(後述する「特例」を利用する場合は確定申告が必須になります)。

取得費とはどんなもの?

取得費とはその不動産を取得するために支払った経費で、以下のようなものがあります。

  • 当該不動産の購入代金
  • 仲介した不動産業者に支払った手数料
  • 契約書に貼付した印紙代
  • 登録免許税や不動産取得税
  • 測量費
  • その他の必要経費

もし相続で承継した不動産であれば、被相続人が支払った取得費を算入することができます。

しかし契約書など証明書類が紛失していて取得費が不明の場合、概算取得費として売却金額の5%とすることもできます。

譲渡費用とはどんなもの?

譲渡費用は当該不動産を売却するにあたり必要となった経費のことで、以下のようなものがあります。

  • 売却を仲介した不動産業者に支払った手数料
  • 契約書に貼付した印紙代
  • 抵当権の抹消費用
  • 借家人がいた場合の立ち退き料
  • その他必要となる費用

このように必要経費を引いてもなお残った利益が「不動産譲渡所得」となり、これに次項で説明する税率をかけて税額が算出されます。

税率は一定でなく変化する

上の項までは「譲渡所得金額」を算出する過程でしたが、そこにかける税率は、対象不動産の所有期間によって変化します。

その不動産を売却した年の1月1日において所有期間が5年を超える場合「長期譲渡所得」扱いとなり、税率は20%です。

所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」扱いとなり、39%の税率が適用されます。

短期間に譲渡を繰り返す投機的な動きに税制上で牽制する意味で短期譲渡所得の税率は高くなっています。

なお、相続で承継した物件の場合、所有期間は被相続人の所有期間を引き継ぐことができます。

上の項までで計算した「不動産譲渡所得」に、対応する「税率」をかけて必要な「税額」が算出されることになります。

譲渡所得から3000万円を控除できる特例がある!

一定の条件に当てはまれば、税率をかける前の譲渡所得金額から3000万円も控除できる特例があります。

特例ですから、条件を満たさないケースでは利用することはできません。

一定の居住用財産が対象であり、もし途中で住まなくなってもその時から3年経過後の3月31日までに譲渡すれば利用できます。

この特例を利用できれば譲渡所得金額を0にすることで納税が不要になったり、0にならずとも相当の税負担を減らすことができます。

ただし、この特例を利用した場合は例え税額が0になり納税が不要になっても、申告自体は必要になります。

この特例の詳しい条件などはこちらで確認できます↓
国税庁HP マイホームを売ったときの特例

不動産譲渡所得税の申告期限は、対象不動産の譲渡した日の属する年の翌年2月16日~3月15日までですので忘れないようにしましょう。

不動産譲渡所得税の計算例

では一つ簡単な計算例を見てみましょう。

物件の所有期間は5年を超え長期譲渡所得にあたるパターンです。

  • 売却金額=5000万円
  • 取得費=250万円(概算取得費)
  • 譲渡費用=200万円

とします。

まず、税金をかける対象とする譲渡所得金額を算出するために、売却金額から取得費と譲渡費用を引きます。

5000万円-(250万円+200万円)=4550万円

長期譲渡所得に対応する税率は20%ですから、

4550万円×20%=910万円となります。

つまり910万円を確定申告で申告納税しなければなりません。

ではこのケースで3000万円の特別控除の特例を使えた場合を見てみます。

譲渡所得金額の4550万円から3000万円を減算できるので、

4550万円-3000万円=1550万円が譲渡所得金額になります。

これに税率をかけると、

1550万円×20%=310万円となります。

3000万円の特別控除を利用することで600万円の税金を浮かせることができましたね。

まとめ

今回は実家など不動産を売った場合に発生する不動産譲渡所得税という税金について基本的なところを見てきました。

不動産を売るとまとまった金額を手にすることができるのは嬉しいところですが、不動産業者に支払う手数料の他に税金の面も考える必要があることは覚えておきましょう。

売却利益が出ればそこに課税されますが、まずは取得費と譲渡費用という経費概念を使って少しでも数字上の利益を削ることと、可能であれば3000万円の特別控除を利用できればかなり負担を軽減できます。

特別控除を利用した場合は税負担が0でも確定申告は必要ですから、申告期限までに忘れずに手続きを行ってください。

今回は一般的な例を挙げましたが、他にも様々な特例や個別の事情があると思います。実際の申告の際には管轄の税務署または税理士など、責任を持ってアドバイスしてくれる専門家に必ず相談してください。

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別木【山形不動産売却研究所】主任研究員

投稿者プロフィール

関東在住。行政書士、ファイナンシャルプランナー(正規認定AFP)としての実務経験があります。

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