店舗付き住宅の売却でも「3,000万円の特別控除」は適用されますか?

こんにちは。税理士の林です。

今回の記事は「店舗付き住宅でも3,000万円の特別控除を受けられるのか」について。

マイホームやその敷地などを売却した場合、最高3000万円を売却益からマイナスできる特例(居住用財産の3000万円特別控除)があります。

 参考記事:自分が住んでいない家を売ったら多額の税金がかかるって本当?

この特例を受けるためには、実際に住んでいる(居住用である)ことが1つのポイントになります。

それでは、質問です。

ネイルサロンや喫茶店などの、自宅の一部を改装した店舗付き住宅はこの特例を受けることができるのでしょうか?

居住用でもあり、職場でもある、店舗付き住宅。

税理士としての回答は、次のようになります。

<事例>

Aさんは2年前に自宅の一部を改装して喫茶店を経営していましたが、事情があって自宅を売却することになりました。

家屋の一部が事業用であり、家屋のすべてが居住用でない喫茶店は「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用できるでしょうか?

<税理士 林の回答>

適用できるかどうかはケースによって異なります。

①、居住用にしている家屋やその敷地が全体のおおむね90%以上であれば、全体が居住用とみなされ、喫茶店部分を含む全体について「居住用財産の3,000万円特別控除」の特例を受けることが可能です。

②、店舗部分がおおむね10%を超えるほど広い場合、居住用の部分についてのみ「居住用財産の3,000万円特別控除」の特例を受けることが可能です。たとえば喫茶店部分が全体の30%に相当する場合、居住部分の70%(100%-30%)についてのみ特例を受けることができます。

③、もともと自宅だった家屋の一部を喫茶店に改装したような場合、改装してから3年目の年末(12月31日)までに売却するのであれば、喫茶店部分も含めて全体が居住用家屋として認められ特例を利用することが可能です。

ですからAさんの場合は、2年前に自宅の一部を改装して喫茶店部分としているため、改装から3年目の年末(12月31日)までに売却すれば、喫茶店部分の全体に占める割合に関係になく、喫茶店部分も含めた全体を居住用家屋として認められ特例を利用できます。

参考にしてください。

【免責事項】
本稿は執筆時点の法令にしたがっていますが、すべての適用要件を網羅的に記載したものではありません。本稿により損害が生じたとしても一切責任を負いません。
特例の適用にあたり、税理士や税務署など責任を持ってアドバイスしてくれる専門家に必ず相談してください。

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林伸幸【山形不動産売却研究所】税務アドバイザー

投稿者プロフィール

林伸幸(はやし のぶゆき)。公認会計士、税理士。山形県山形市在住。
クラウド会計ソフトによる経理、税金、フリーランス経営に関するブログを毎日更新中!

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